A regularização fundiária, em termos gerais, é um procedimento  que inclui várias medidas urbanísticas, ambientais, jurídicas e sociais, com objetivo de integrar os imóveis urbanos ou rurais irregulares no âmbito legal, concedendo um  título registral ao ocupante e ou posseiro.

As ações necessárias à promoção da regularização de um parcelamento incluem desde o levantamento de dados e informações acerca da situação física, ambiental, social, dominial e jurídica da área a ser regularizada, passando pelas etapas de diagnóstico multidisciplinar, estudos técnicos e fundiários, elaboração de pareceres, proposituras para compatibilização à legislação e outras assessorias específicas, de modo a assegurar o cumprimento de todos os procedimentos formais e certificar a condição de conformidade legal e viabilidade da regularização fundiária.

No Brasil, os números não são precisos, porém podemos afirmar que mais da metade dos imóveis em nossas cidades estão em situação irregular perante o cartório de registro de imóveis, sendo constituídos por assentamentos irregulares, ilegais ou clandestinos, que contrariam as formas legais de urbanização.

Com essas irregularidades, o ocupante ou posseiro tem dificuldades para a venda financiada do imóvel ou mesmo que imóvel seja dado em garantia bancária, quando o ocupante/posseiro necessitar fazer um financiamento ou obter um empréstimo bancário.

Porém, agora com a Regularização Fundiária é possível alterar esse quadro de irregularidade e tornar esses imóveis regulares perante o cartório de registro de imóveis, conforme a Lei 13.465/17.

Importante destacar que dois são os objetivos principais da regularização fundiária: conceder um título registral ao ocupante do imóvel e integrar os imóveis ao âmbito legal da cidade. 

Diante disso, podemos conceituar “título registral” como um documento apto a  ser levado ao cartório de imóveis para atribuir ao ocupante de determinado imóvel o seu direito real de propriedade.

Na lei nº 13.465/17, está prevista a concessão, pelo município, de dois títulos registrais, que são a legitimação fundiária e legitimação de posse, com essa lei foi criado duas espécies de regularização fundiária: a REURB-S (Regularização interesse social) e a REURB-E (Regularização de interesse especifico).

A Reurb-S, é aquela espécie de regularização fundiária reservada aos habitantes de área cuja renda predominante na região a ser regularizada é considerada como “baixa renda”, a ser assim qualificada através de ato normativo municipal. Porém, o Decreto 9.310/18 do governo federal limitou a baixa renda a 5 salários mínimos.

As  vantagens da Reurb – S, são que nessa modalidade o beneficiário é isento de pagamento de  custas e emolumentos cartorários, tributos e toda a infraestrutura e gastos com o processo de regularização fundiária deverão ser custeados pelo Município.

Na Reurb- E, ao contrário, todos os custos são suportados pelo beneficiário.

Esses gastos compreendem acesso e fornecimento da infraestrutura essencial (rede de abastecimento de água, energia elétrica, etc); medidas jurídicas, visando à identificação dos titulares do núcleo urbano informal e concessão de título registral aos atuais ocupantes. Além disso, devem ser asseguradas ao núcleo urbano medidas ambientais, através de preservação do meio ambiente e medidas sociais, com identificação das características sociais dos beneficiários, possibilitando a sua inclusão nos programas sociais e retirada da situação de clandestinidade dos beneficiários do programa de regularização fundiária. Ambos os títulos são concedidos pelo município quando o ocupante preenche os requisitos legais para obtê-los; em outras palavras, o município não pode se recusar a expedir o título nas hipóteses em que o morador  preencher todos requisitos exigidos na lei.